高周转催促资金快回笼 资金被动紧绷或使房企主动降价

顺风28

2018-09-18

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  “这些数字证明了我们在交流该地区学习和生活优势方面取得了实质性进展。”马纳瓦图-旺格努伊地区中央经济发展局(CEDA)国际教育发展经理朱蒂说。最新的新西兰移民数据也进一步加强了这一趋势。截至2018年2月,该地区为国际学生颁发的有效学生签证数量增加了4%,至2018年2月的12个月内增加到了310人。其中,2月份获得有效签证的中国学生数量增加了5%,共达到640人。高周转催促资金快回笼 资金被动紧绷或使房企主动降价

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  一名龙头房企的首席运营官也表示,在他们公司,只有进入到正式运营阶段的土地才能够计算入货值,公司对此有非常严格的要求,“是不可以用来衡量土地储备的”。一个货值应用的例子是中海地产对于2018年销售目标设定的解释。2017年度的业绩发布会上,中国海外发展董事局主席兼行政总裁颜建国指出,2018年中海地产可售货值大约有5550亿港元,预计销售目标2900亿港元,大概是52%左右的去化率。一名龙头房企城市总经理向《每日经济新闻》记者分析了用货值来衡量土地储备可能存在偏差的地方。

  进入7月,多家机构陆续发布房企上半年的销售等行业排名。

各家榜单无一例外都呈现出行业集中化的趋势,无论是销售规模、土地储备还是资金,流动导向更加明显。   克而瑞半年度榜单就显示,上半年TOP100房企整体销售规模近万亿元,同比增长%。

集中度达到历史新高度,TOP100房企行业占比上升至%。

其中TOP10房企销售在百强中占比达到43%,对应企业的新增货值占比更是达到了53%;TOP30以后房企动力稍弱,销售金额集中度显著高于新增货值,未来强者恒强格局将持续发酵。   对于下半年的房企搏弈,欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者,在融资不畅的背景下,房企追求规模增长,唯有高周转才是助推器。

快投资、快开发、快销售、快回笼是房企高周转的四把快刀。   同策咨询张宏伟预计,出于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场借新还旧渠道收紧等因素,下半年更多房企可能会放弃自己的价格底线,甚至会有企业因为资金兑付压力而主动降价销售。

  房企融资维持低位  根据同策研究院监测,2018年6月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计亿元,虽然环比5月(亿元)增加了%,但5月房企融资出现骤降。

目前房企融资总额依然低位运行,不及去年水平。

  尤其是企业外债,由于发改委限制境外发债投资境内房地产,房企提前蓄水的重要渠道被切断。   同策研究院的数据显示,6月份共有5家房企完成9笔融资,监测房企发行公司债融资总额为亿元,环比增加%,融资总额占比%。 融资金额虽较上月呈现较大幅度上升,但多为已过审公司发行的第二期、第三期公司债券,实际新增发债数额并不乐观。

  与此同时,境外发债环境更加严峻,6月境外发行占比进一步走低。

6月发行的公司债中,境内发行亿元,境外发行亿元人民币,境外发行占比仅为%(5月境外发行占比%)。   后续融资的难度只增不减。

张宏伟直言,住建部等部委的楼市严查行动会影响下半年的销售预期,进而影响房企回款速度。 预计接下来房企资金面将越来越紧张。   融创中国执行总裁、东南区域总裁王鹏在媒体恳谈会上接受《每日经济新闻》记者采访时表示,企业无论大小,资金永远是第一位的。   某TOP10房企内部人士也向《每日经济新闻》记者表示,即便项目利润转负,也要抢现金流。

而该房企区域老总面对记者问及的下半年业绩目标,则讳莫如深。   下半年或现主动降价  在此情况下,房企究竟该如何运作,保证今年业绩底线?  张宏伟告诉记者,预计2018年三季度,出于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场借新还旧渠道收紧等因素,更多房企可能会放弃自己的价格底线,甚至会有企业因为资金兑付压力而主动降价。

  不过,安居客首席房地产分析师张波认为,房企主动降价出现的区域可能会增加,但大幅降价的情况不太可能大规模出现。

  房企主动降价或出现在以下几类情况:第一是主要依赖一线城市去化的卫星城,限购政策持续从严,导致购房人群大量减少;第二是部分三四线城市受棚改政策变化影响,去化变慢引发降价;第三是由于房企自身原因,这类情况较为复杂,包括资金压力或销售业绩压力等多种因素。

  新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者,中小房企的应对之策可以有四个方面:  有些小而美的房企具有独特的产品市场竞争力,在三四线城市属于本地龙头房企,既便是全国性大房企进入也不惧竞争,依然可以继续发展;缺乏竞争能力、但有土地资源的中小房企,则可以寻求与大房企合作开发,减少经营风险,降低负债;而一些既无独特能力又无土地资源的房企可以继续下沉,在三四线城市做不了老大,到五六线城市或许可以做大。

  最后,实在不行,就应该选择退出房地产开发,早退比晚退好。 转向地产基金等方面更好,毕竟开发商到这一领域,既熟悉开发流程,又积累了一定人脉积累,也最懂开发商的痛。 欧阳捷表示。   不过就投资区域而言,融创中国东南区域集团副总裁杨贵司认为,随着中西部城区楼市政策收紧、市场风险加大,房企投资也会逐步趋于理性。 随着近一年市场的降温,东部二线城市土地市场也从高位回落,由于整体经济发展基础好、人口需求充足,房企可以适当考虑加大对东部优质二线城市的投资力度。   高周转仍是王道  相对于选择型的解题之法,房企还可选择策略性的办法。   现在房企要想持续保持ROE(净资产收益率),提高杠杆已然不太可能,唯有不断提高周转率。

同策咨询张宏伟表示,而提高周转率,只有加快出货。 当核心城市因为限价和销许难,房企只能退而求其次,转战三四线城市寻求周转率。   欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者,在融资不畅的背景下,房企追求规模增长,唯有高周转才是助推器。 快投资、快开发、快销售、快回笼是房企高周转的四把快刀。   杨司贵就告诉记者,融创加快了去化速度和资金回款力度,确保未来发展有足够的资金来支持。

  与此同时,王鹏认为,土地供应会越来越稀缺,这也意味着土地价格会一直高企。

融创东南区已经有近两年的没有参与公开招拍挂,为的就是要保证商品房销售端保持长期稳健的增长。   杨司贵同时表示,尽管上半年收并购拿地有所降温,但考虑到土地成本不断上升、三四线市场风险加大的等因素,未来收并购仍将是部分房企拿地的主要方式。

为了应对当前金融紧缺的情况,联合拿地、合作开发仍是市场的主流选择。

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